Jménem člověka je jeho osobní jméno a příjmení, popřípadě jeho další jména a rodné příjmení, která mu podle zákona náležejí (§ 77 odst. 1 ObčZ).
Bydlištěm se rozumí místo, kde se osoba fakticky zdržuje. Místem trvalého pobytu se rozumí adresa pobytu občana v České republice, která je vedena v základním registru obyvatel, a je to údaj, který se zapisuje o fyzické osobě do katastru (§ 4 odst. 2 KatZ). Adresy místa trvalého pobytu se pravidelně přebírají do katastru ze základního registru obyvatel.
Jménem člověka je jeho osobní jméno a příjmení, popřípadě jeho další jména a rodné příjmení, která mu podle zákona náležejí (§ 77 odst. 1 ObčZ).
Bydlištěm se rozumí místo, kde se osoba fakticky zdržuje. Místem trvalého pobytu se rozumí adresa pobytu občana v České republice, která je vedena v základním registru obyvatel, a je to údaj, který se zapisuje o fyzické osobě do katastru (§ 4 odst. 2 KatZ). Adresy místa trvalého pobytu se pravidelně přebírají do katastru ze základního registru obyvatel.
Vedlejším účastníkem typicky bývá:
– manžel vlastníka, je-li zcizována rodinná domácnost
– realitní zprostředkovatel, pokud se při převodu využívá služeb realitní kanceláře
– věřitel či exekutor, je-li kupní cena či její část použita na úhradu dluhu
– obdobné platí i pro exekutora
Ač preambule není povinnou náležitostí smlouvy, doporučujeme zvážit její včlenění, neboť zde mají strany (či jen jedna strana) možnost vyjádřit, co je jejich motivem, proč danou smlouvu vůbec uzavírají a co od ní očekávají či jaké mají specifické potřeby či omezení.
Pokud před uzavřením smlouvy probíhalo rozsáhlé jednání, během něhož jednotliví účastníci teprve hledali konsensus a jejich postoje, podmínky či požadavky doznaly větších změn (cena, platební podmínky apod.), a to včetně výměny návrhů smluv a jejich vzájemných úprav, než dospěli k této podobě, je vhodné (a i žádoucí) udělat za tím tzv. tlustou čáru s tím, že strany nadále bude zavazovat pouze současná podoba textu.
Obecně sice při převodu věci s ní přechází i její součásti (§ 505 a násl. ObčZ) a má se za to, že i příslušenství věci (§ 510 a násl. ObčZ), takže není nutné toto uvádět. Někdy však může být vhodné příslušenství, součásti či vybavení vyjmenovat např. kvůli evidenci či z pohledu rozdělení kupní ceny, účetnictví apod.
Vybavení obvykle tvoří věci movité či jejich soubor, kdy je v takovém případě třeba (z účetních a hlavně daňových důvodů) cenu oddělit od ceny nemovitých věcí.
Uveďte nabývací titul: např. kupní smlouva ze dne …., darovací smlouva ze dne ……., rozsudek soudu ……… apod. Postačí prosté konstatování, obvykle dle zápisu v části E listu vlastnictví, ale například u nemovitostí, které se nezapisují do KN, je to konstatování poměrně důležité.
V rámci zákonné úpravy není obsažena problematika právních vad u kupní smlouvy, jen obecná úprava v § 1914 a násl. ObčZ [pokud k němu uplatňuje právo třetí osoba, ledaže o takovém omezení nabyvatel věděl nebo musel vědět (§ 1920 ObčZ)].
Kupující může uplatňovat jen „skryté“ právní vady, o kterých kupující strana nevěděla a ani nemohla vědět. Zajisté nebude možné uplatňovat právní vady, které jsou patrné z listu vlastnictví, na němž je zapsán předmět koupě. Uvedený závěr pak ostatně potvrzuje i § 1107 ObčZ.
V praxi si jako příklad skryté právní vady, o které kupující strana nemohla vědět, lze představit např. existenci nájemní smlouvy k předmětu koupě, přičemž předmět koupě nejevil (ani v rámci opakovaných prohlídek) známky toho, že by byl jakkoliv užíván třetí osobou.
Faktickými vadami u pozemku mohou být např. kontaminace, potřeba záchranného archeologického průzkumu apod.
Je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy, jde k tíži nabyvatele. Pokud však prodávající strana vadu lstivě zastřela, nebo pokud výslovně ujistila kupující stranu, že stavba takovou vadu nemá nebo že je vůbec bez vad, pak ponese odpovědnost za předmětnou vadu bez ohledu na to, zda byla nápadná či zřejmá již při uzavření kupní smlouvy či nikoli. Naopak prodávající strana neponese odpovědnost za vady (ať již skryté, či zjevné), o kterých kupující stranu výslovně před uzavřením kupní smlouvy informovala.
Odpovědnost prodávajícího za skryté vady stavby je dána po dobu pěti let od nabytí vlastnického práva k předmětné stavbě. Jde však o úpravu dispoziční, tudíž smluvní strany si mohou ujednat i jiný počátek pro běh předmětné pětileté lhůty, stejně tak jako mohou lhůtu dohodou zkrátit. V praxi se tak lze setkat s ujednáním o tom, že počátek této lhůty je sjednán ke dni přechodu nebezpečí k předmětu koupě. Při posouzení otázky, zda určitá vada byla či nebyla včas vytknuta, je tak nezbytné prostudovat i nabývací titul.
Tradičně se jedná o soudní, rozhodčí či správní řízení, ale může se jednat i o exekuce, insolvenční řízení (včetně splnění podmínek pro dlužnický insolvenční návrh) apod.
Může se jednat o povinnosti, které jsou sice uloženy prodávajícímu a které přesto mohou mít reálný negativní dopad do majetkové či uživatelské sféry kupujícího; např. prodávajícímu byla uložena povinnost určitých činností (konání či strpění), které se třeba týkají způsobu užívání (venkovního bazénu), provedení stavebních úprav (oplocení, opěrné zdi), topného zdroje apod.
Přestože by se mohlo zdát, že se jedná o určitou duplicitu k čl. 2.3, je s ohledem na rozsáhlé dopady tohoto právního institutu na Kupujícího žádoucí jej vyloučit či případně kvalitně zajistit.
Pokud jsou zde takové dluhy a zároveň by předmět převodu splňoval definici v § 1893 ObčZ, je potřeba dohoda s věřitelem. Věřitel může být přímo vedlejším účastníkem Smlouvy.
Ustanovení § 1888 odst. 2 ObčZ hovoří o tom, že pokud přejde na nabyvatele při převodu vlastnického práva k věci zapsané ve veřejném seznamu (typicky tedy v KN) i zapsané zástavní právo nebo jiná jistota váznoucí na věci, má se za to, že přešel i dluh zajištěný jistotou. Pokud toto strany chtějí vyloučit, musí tedy výslovně uvést, že dluh zajištěný jistotou na nabyvatele nepřechází.
Běžně se jedná o soudní, rozhodčí či správní řízení, ale může se jednat také o exekuce, insolvenční řízení, oddlužení apod.
Varianta navržení jednou ze smluvních stran se užije se případech, kdy se uvedená cena odlišuje od ceny obvyklé, např. s ohledem na vady převáděné věci. Vždy však pozor na neúměrné zkrácení (§ 1793 an. ObčZ) či lichvu (§ 1796 ObčZ).
Poslední varianta se obvykle použije, je-li jednou ze stran „zvláštní subjekt“ jako stát, kraj, obec, rozpočtová či příspěvková organizace apod.
Přestože se obvykle uvádí jen výsledná kupní cena za předmět převodu jako celek, může být výhodné, rozdělí-li se cena na jednotlivé položky, ať již z důvodu odstoupení od smlouvy, neplatnosti či jiného důvodu, pro který nedošlo k převodu všech převáděných nemovitostí. Druhým důvodem jsou podnikatelské subjekty, které s ohledem na své účetní postupy potřebují toto rozlišení, případně včetně vazby na DPH.
Variantě úhrady ceny "v hotovosti" nic nebrání, je ale třeba brát v potaz zákonné limity plateb v hotovosti (270 000 Kč), takže se to bude týkat jen drobnějších nemovitostí či podílů na nich.
Varianta „na účet úschovy“ najde využití zejména v případě, kdy strany nechtějí uvádět účet přímo v kupní smlouvě. Nesmíme zapomínat, že kupní smlouva (u nemovitostí zapisovaných do KN) je na rozdíl od smlouvy o úschově veřejně přístupná, a to prostřednictvím Sbírky listin KN. Tradičními uschovateli jsou notáři, advokáti a banky. Za podmínek stanovených zákonem o realitním zprostředkování jimi mohou být i realitní zprostředkovatelé. Obecně jimi mohou být i jiné osoby, pokud se na tom všichni účastníci shodnou.
Varianta „jiným způsobem“ reaguje na případy z běžné praxe, kdy část kupní ceny bude složena ještě před podpisem Smlouvy, např. jako rezervační poplatek, nebo doplatek kupní ceny bude umožněn např. do 1 roku od podpisu Smlouvy.
Předávací protokol se používá zřídka a hlavně v případě jednotek či budov, ale není vyloučeno ani jeho využití u pozemků. Relevantními údaji jsou údaje ve vztahu k dané nemovitosti a požadavkům smluvních stran; obvykle se jedná o různé měřiče energií a médií, přístupové prostředky apod.
Smluvní pokuta bývá v praxi často označována jako paušalizovaná náhrada škody. Dispozitivní úprava ObčZ stanoví, že je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje; v praxi bývá poměrně obvyklé ujednání stran o možnosti oprávněné strany požadovat po povinné straně náhradu škody v části převyšující sjednanou smluvní pokutu.
Smluvní pokutou nelze sankcionovat oprávnění strany (např. výpověď smlouvy apod.), ale jen porušení smluvní povinnosti. Smluvní pokuta, resp. její výše by měla být přiměřená porušené povinnosti.
Pokud se strany rozhodnout pro užití smluvní pokuty, měla by působit na obě strany (princip vyvážení) a nikoliv jen ve prospěch jedné.
Možnost vázat smluvní pokutu i na nepravdivost prohlášení je problematická, a proto do tohoto vzoru nebyla zařazena. Otázka přípustnosti vázat sjednání na nesprávnost či nedodržení prohlášení zatím nebyla judikaturou jednoznačně řešena.
S ohledem na vyváženost smlouvy uvádíme obě strany shodně, ale bylo by možné zavázat jen jednu smluvní stranu, případně rozdělit jednotlivé sankce mezi ně.
Variantu „denní sazbou" lze využít např. u povinnosti složit určitou částku do určité doby, podepsat určitou smluvní dokumentaci, podat návrh na vklad, předat či převzít předmět převodu apod.
Toto ujednání vylučuje užití § 2050 ObčZ, dle kterého věřitel nemá právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje.
Ačkoliv tento článek není nezbytný, v praxi dává Smluvním stranám daleko širší manévrovací prostor s prioritou zachování smlouvy, resp. plnění podle smlouvy. To se týká zvláště méně závažných porušení smlouvy, pokud jsou snadno zhojitelná.
Pro vklad do katastru nemovitostí stačí jediný výtisk s úředně ověřenými podpisy. Je obvyklé, že každý z účastníků si ponechá minimálně jeden výtisk s prostými podpisy. Další výtisky mohou být určeny pro schovatele či realitního zprostředkovatele apod. Doporučujeme zvážit, zda si jeden výtisk s úředně ověřenými podpisy neuschovat pro eventualitu, že by výtisk určený pro vkladové řízení byl poškozen či zničen.
Ve složitějších případech, zvláště pokud se transakce zúčastní více subjektů, je vhodné i výslovně uvést, kdo a který výtisk obdrží.
Podpis na smlouvě nemusí být úředně ověřen. V takové případě však katastrální úřad musí zjišťovat pravost vlastnoručního podpisu postupem podle § 63 KatV.
Přestože by kupní smlouva sledující převod nemovitostí měla být konečným výsledkem jednání účastníků, a tudíž by již žádné dodatky neměly být potřeba, nelze to ani vyloučit; – zejména v případech, kdy mezi uzavřením kupní smlouvy a podáním návrhu na vklad uplynula delší doba. Je třeba pamatovat, že kupní smlouvu je potřeba vkládat do KN v aktuálním znění, tj. připojit k ní (jako nedílnou součást) i všechny tyto případné dodatky (pokud se netýkají zcela marginálních věcí – změny kontaktních údajů účastníka apod.).
Datum účinnosti smlouvy je zásadní zejména u převodu nemovitosti nezapisované v katastru nemovitostí, neboť k datu účinnosti převodní smlouvy nastávají i účinky převodu vlastnického práva (neprobíhá zde vkladové řízení).
Je dobře možné představit si situaci, kdy je smlouva uzavřena např. 28. prosince, ale účinnost je uvedena až k 1. lednu, např. z účetních a daňových hledisek.
